— Что-то принимали с утра?
— Да, желаемое за действительное.
Стоял в деревне дом в котором проживали две семьи. Долго стоял. Рядом находился другой дом – тоже на две семьи. Итак – вся улица. Наступила и прошла приватизация итогом которой стала регистрация общей долевой собственности на каждый жилой дом всех в нем проживающих.
Поскольку долевая собственность доставляет некоторые неудобства соответственно появились желающие прекратить ее и началось то, что называется выделом доли в праве собственности, разделом жилого дома, выдела в натуре жилых помещений в жилом доме и т.д.
И вот, с недавнего времени по результатам таких действий и посещения регистрирующего органа такие деревенские жилые дома 60-70 годов постройки прошлого века вдруг чудесным образом стали превращаться в жилые дома блокированной застройки.
В результате подобных манипуляций проблем пока как-то не возникает, но они обязательно появятся. Не сегодня – так завтра.
Для лучшего понимания ситуации следует начать с уяснения понятия жилой дом блокированной застройки.
Так вот, понятие "жилой дом блокированной застройки" находим в Градостроительном кодексе. Согласно п.2 ч.2 ст.49 этого кодекса под "жилыми домами блокированной застройки" понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Если следовать этому определению, то жилой дом блокированной застройки должен выглядеть так.
Или так.
Вариантов множество. Главный отличительный признак от других жилых помещений таких как жилой дом, квартира, многоквартирный жилой дом – это полная автономность отдельных строений образующих в совокупности жилой дом блокированной застройки. Автономность означает наличие отдельного входа в каждый блок, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов с соседними блоками, самостоятельный земельный участок под каждым блоком.
Если излагать совсем просто, то жилой дом блокированной застройки — это рядом стоящие отдельные жилые дома каждый из которых имеет с соседним общую стену без проемов. Каждый блок жилого дома блокированной застройки соответствует признакам индивидуального жилого дома.
Не берусь судить о том, что подталкивает собственников домов прошлого века постройки к выбору именно этой конструкции именуемой домом блокированной застройки. Но поскольку такие факты имеют место быть, предлагаю поразмыслить, как такой жилой дом может быть превращен в жилой дом блокированной застройки правильно и в соответствии с законом.
Необходимо понимать, что не всякий жилой дом можно обратить в жилой дом блокированной застройки. Для этого нужны определенные основания.
Жилой дом может быть признан в судебном порядке жилым домом блокированной застройки при одновременном наличии следующих условий:
— разрешенное использование земельного участка допускает размещение на нем жилых домов блокированной застройки,
жилой дом:
— имеет не более трех этажей;
— состоит из нескольких блоков, число которых не превышает десять;
— имеет выход на территорию общего пользования;
каждый блок такого дома:
— предназначен для проживания одной семьи;
— имеет общую стену (стены) без проемов с соседним блоком (блоками);
— имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям;
— не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками;
— расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования.
Если хотя бы один из перечисленных признаков отсутствует, то признать жилой дом домом блокированной застройки не получится. Но это не повод отчаиваться. Необходимо совершить ряд определенных действий и вполне возможно желание осуществится.
Чтобы индивидуальный жилой дом превратить в блоки жилого дома блокированной застройки, потребуется произвести в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание — жилой дом блокированной застройки. Реконструкция осуществляется в порядке, предусмотренном ст.ст.48, 49, 51, 55 ГрК РФ и требует подготовки проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию.
Одновременно необходимо решить вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположен жилой дом с учетом требований к минимальному размеру земельного участка, а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка. Вид разрешенного использования и категория земельного участка, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации такого жилого дома.
После этого следует обратиться с иском в суд с требованием признать жилой дом жилым домом блокированной застройки. Наряду с указанным требованием, в зависимости от ситуации, должны быть заявлены иные требования:
— прекращении права общей долевой собственности на жилой дом;
— выделе в натуре жилых помещений в жилом доме;
— признании права собственности на выделенные объекты.
После того как решение суда состоится в вашу пользу органы регистрации сам дом блокированной застройки регистрировать не будут, а в отношении каждого отдельного блока в реестр внесут сведения с указанием вида объекта недвижимости – здание, назначение здания – жилой дом, наименование – жилой дом блокированной застройки.
16.12.2020 А.И.Рыбицкий
