Ты по-своему прав, а по-моему нет…
М.Жванецкий
Зачастую бывает достаточно непросто определить, что мыслил себе законодатель при установлении тех или иных правил. Граждане, от которых требуется знание и соблюдение законов, просто не могут исполнить эту обязанность – столь объемными, трудно читаемыми и часто меняющимися они сегодня являются. Это относится и к Земельному кодексу, в котором законодатель ввел требование получения согласия арендатора при образовании земельных участков.
Точку в данном вопросе поставил Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года. В п.4 Обзора сделан следующий вывод: право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
На этом можно было и закончить, но любопытство подталкивает задаться вопросом: а зачем собственно выделяющемуся собственнику земельной доли согласие арендатора? Для чего и в каких случаях это необходимо?
Сторонники "согласия" непременно укажут на п.4 ст.11.2 ЗК РФ в котором недвусмысленно прописано, что образование земельных участков допускается только при наличии в письменной форме согласия арендаторов. При этом добавят – закон следует соблюдать, и будут правы.
Обратимся к закону и мы.
Применительно к рассматриваемому вопросу, имеются два федеральных закона, которыми регулируются отношения по образованию земельных участков. Это Земельный кодекс и Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Оба регулируют вопрос образования земельных участков посредством выдела. Причем ни один этих федеральных законов не обладает по отношению к другому большей юридической силой.
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ распространяет свое действие только на земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые состоят из угодий, таких как пашня, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями.
Предметом регулирования Земельным кодексом являются относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.
В этих законах использует такие понятия как "доля", "доля в праве", "земельная доля". Определение этим понятиям есть, и они не особенно мудреные.
Итак, что такое "доля"? Ответ находим в учебнике математики пятого класса. Читаем: мама купила арбуз и разрезала его на шесть равных частей: бабушке, дедушке, папе, двум детям и себе. Эти равные части называют долями. Так как арбуз разделили на шесть долей, то каждый получил одну шестую долю арбуза. Если выразить эту долю в числе, то это будет выглядеть так: 1/6.
Прочитали? А теперь забудем это.
В праве понятие "доля" имеет другое значение.
Читаем Гражданский кодекс и приходим к пониманию, что доля – это не доля арбуза, а есть доля в праве нескольких лиц на одну неделимую или неразделенную вещь (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Это доля в праве общей собственности, но не в самой вещи (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Не может быть права собственности на часть вещи (объекта), при том, что вещь находится в долевой собственности. Правильная логическая конструкция – "или доля в праве, или часть в объекте".
Иными словами, если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости принадлежит нескольким лицам с определением долей каждого из них в праве общей собственности, но не в самом объекте. Если же речь идет о части объекта недвижимости, то лицу принадлежит конкретная часть объекта определенной площади и характеристикой.
Зададимся вопросом: для чего законодатель не ограничился понятиями "доля", "доля в праве общей долевой собственности", а ввел понятие "земельная доля" да и то применительно к земельному участку сельскохозяйственного назначения?
Особое внимание обратим на одну примечательную деталь: доля приводится в сочетании со словом "земельная".
"Земельная доля" - это не любая доля, а только та, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий к которым закон относит пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями (п.2 ст.77 , п.1, 5 ст.79 ЗК РФ, п.1 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
"Земельная доля" не применима к садовым, огородным, дачным земельным участкам, участкам для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также участкам, на которых расположены объекты недвижимого имущества. В отношениях собственности на эти земельные участки применяется понятие "доля".
Могут возразить: "доля" и "земельная доля" – это в любом случае "доля в праве общей долевой собственности" (ст.244 ГК РФ и п.1 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Все верно. Но земельная доля это не только доля в праве определяемая арифметической дробью, но и нечто определяемое в гектарах или баллах (п.2 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Такими характеристиками закон наделил именно земельную долю, доля в праве такими свойствами не обладает.
"Земельная доля" отличается от гражданско-правового понятия "доли" и обладает специальными признаками: получена в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, может исчисляться дробью, в гектарах или баллах, может быть даже невостребованной. Вместе с тем земельная доля может быть объектом гражданско-правововых отношений, а именно предметом сделок купли-продажи, дарения. Именно в этом случае закон определяет ее как "долю в праве общей долевой собственности".
Суть понятия "земельная доля" при этом не меняется, а практическая польза от этой конструкции заключается в основном в правильном определении предмета сделок, где земельная доля определяется как доля в праве собственности на земельный участок.
"Доля" и "земельная доля" – это разные правовые понятия, правомочия собственника "доли" и собственников "земельных долей" различаются и эти правомочия, в том числе и выдел, регулируются разными Федеральными законами. "Земельная доля" приравнивается к понятию "доли в праве общей собственности" исключительно в целях регулирования гражданских правоотношений, в которых "земельная доля" выступает как объект гражданских прав и обязанностей.
Имея понимание "доли" и "земельной доли" вернемся к вопросу необходимости получения согласия арендатора на выдел земельной доли.
В ч.1 ст.11.5 ЗК РФ сказано: выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Обратите внимание, речь идет о "доле", но не о "земельной доле".
Выдел земельной доли возможен не иначе как в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", о чем прямо указано в ч.3 ст.11.5 ЗК РФ.
Выдел "доли" и выдел "земельной доли" это разные порядки выделения и регулируются они разными федеральными законами. Порядок выдела "доли" определен Земельным и Гражданским кодексами, порядок выдела "земельной доли" - Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Нет никаких оснований распространять правила одного порядка на другой. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" никакого согласия арендатора на выдел земельной доли не предусматривает и Земельный кодекс в этом вопросе приоритета не имеет.
Теперь рассмотрим эту ситуацию, но уже с позиции здравого смысла.
Пройдемся по граблям, на которые просто обязаны наступить сторонники необходимости получения согласия арендатора.
Итак: участники общей долевой собственности на общем собрании принимают решение образовать в счет выделения земельных долей несколько земельных участков.
Возникают следующие вопросы:
- кто должен обратиться к арендатору за получением согласия? Очевидно, собственники. Какие собственники? Исходного земельного участка или земельных участков, которые образуются?
- чтобы получить согласие необходимо обратиться к арендатору с заявлением. Такое заявление не смогли или не захотели подписать отдельные собственники земельных долей, как быть?
- сколько согласий должен дать арендатор? Как быть если получено согласие на одни образуемые земельные участки, а на другие нет?
- в какой момент должно появиться согласие арендатора: до принятия решения общим собранием об утверждении проекта межевания или после?
Одни вопросы и ни одного вразумительного ответа. Твори, выдумывай, пробуй – авось что-то получится. Но подобные действия действующим законодательством не приветствуется.
Далее.
Появляются обстоятельства, предусмотренные ст.5 Федерального закона № 101-ФЗ, а это значит, что земельная доля должна быть отчуждена муниципальному образованию. Лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды выделенного в счет земельной доли земельного участка.
Арендатор исходного земельного участка таким правом не обладает, поэтому согласие от него не получите.
Как муниципальному образованию образовать земельный участок, а лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, заключить договор аренды? Ведь отсутствие согласия арендатора не позволяет им реализовать права и обязанности, прямо закрепленные в законе.
Следующий момент: в арендованном земельном участке имеются невостребованные земельные доли.
Арендатор отказался приобрести их в собственность. У органа местного самоуправления возникает предусмотренная законом обязанность образовать земельный участок из этих земельных долей. Как исполнить эту обязанность, если не получено согласие арендатора?
И еще одна ситуация: арендатор просто отказывает в согласии на образование земельных участков в счет выделения земельных долей, при этом закон не обязывает его мотивировать отказ.
В связи с этим возникает вопрос: как это соотносится безусловным правом участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в счет своей земельной доли?
Итог весьма печален, если исходить из необходимости "согласия", и эта печаль заключается в том, что все субъекты – обладатели права собственности и властных полномочий – не могут реализовать свои права, которыми их наделил закон, по одной причине: арендатор не хочет.
Наделить арендатора правами давать согласие на образование земельных участков по Федеральному закону № 101-ФЗ означает разрушить все отношения регулируемых этим законом и Гражданским кодексом.
Поясню, что имеется ввиду.
Обратимся к содержанию ст.1 ГК РФ в которой закреплены основные принципы гражданских правоотношений такие как:
- признание равенства участников отношений;
- необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав;
- приобретение и осуществление гражданских прав своей волей и в своем интересе;
- свобода в установлении своих прав и обязанностей на основе договора;
- ограничение прав только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты законных интересов других лиц;
- запрет извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Попробуйте не нарушить ни один из этих принципов, применяя согласие арендатора.
Могут возразить: права могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты законных интересов других лиц. Правильно. Могут.
Давайте разберемся, какой законный интерес арендатора может быть защищен "согласием"?
Законный интерес арендатора состоит в том, чтобы до окончания срока аренды он мог владеть и пользоваться всем земельным участком, а именно всей площадью земельного участка. И этот интерес при выделении земельной доли не нарушается, он уже защищен законом: измененный (первоначальный) и вновь образуемый земельный участок по-прежнему продолжают оставаться у него в аренде. Какие другие его интересы надо защищать "согласием"?
Еще есть три главных принципа права - разумность, справедливость и добросовестность. Именно на основании их понимания пишутся и применяются законы. Цель закона в том, чтобы дать человеку выгодный способ действий, запретив все, что приносит вред. Закон не может вносить сумятицу в отношения и создавать трудноразрешимые ситуации. Напротив, закон – это прописанный алгоритм действий, выполняя который человек всегда приходит к определенному одобряемому законодателем результату.
Применяя "согласие" мы не только не можем прийти к разумному и справедливому для всех участников результату, напротив делаем прописанные ситуации неразрешимыми.
Оказывается, не так прост Земельный кодекс как его читают. Вдумчивое его изучение наталкивает на мысль, что согласие арендатора на выдел доли необходимо только тогда, когда в аренде находятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Это - весьма необычная мысль, которую сейчас постараюсь объяснить.
Вот как п.4 ст.11.2 изложен в Земельном кодексе:
"Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).
5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса".
"Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков" – это предложение сторонники "согласия" вырвали из контекста содержания п.4 ст.11.2 ЗК РФ и применяют его к правоотношениям по выделу доли к земельным участкам различной категории земель, их целевого назначения и абсолютно ко всем участникам земельных правоотношений.
Не думаю, что это правильно.
Если читать Земельный кодекс не урывками, а целиком то можно заметить, что он регулирует в основном отношения публичной собственности на земельные участки. В нем, прежде всего, законодатель старается урегулировать все вопросы, связанные с предоставлением земельных участков из государственной и муниципальной собственности, прекращением и ограничением прав на землю, порядка изъятия и возмещения убытков и т.д..
Федеральный закон № 101-ФЗ направлен в основном на регулирование частных правовых отношений возникающих по вопросам владения, пользования, распоряжения земельными долями и земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Регулирование публичных правоотношений осуществляется этим законом только в части определения условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (п.1 ст.1 Федерального закона № 101-ФЗ).
Таким образом, земельные правоотношения в зависимости от фактически складывающихся отношений – частными или публичными - регулируются разными федеральными законами.
Вернемся к содержанию п.4 ст.11.2 ЗК РФ.
Пункт начинается с требования о необходимости получения согласия арендатора. Далее идет перечисление случаев, когда такое согласие не требуется. И все эти случаи из области публично-правового регулирования.
Частно-правовое регулирование образования земельных участков содержится в п.5 этой же статьи в котором сказано, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.
Но это еще не все. В этом пункте указано, что образование земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельной доли) производится исключительно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Таким образом, сам Земельный кодекс проводит различие в публично-правовом регулировании и частно-правовом регулировании образования земельных участков.
Изложим содержание ст.11.2 ЗК РФ в доступном понимании:
- если земельный участок находится в собственности государства или муниципального образования и предоставлен в аренду, то, при образовании из этого земельного участка других земельных участков, необходимо согласие арендатора за исключением отдельных случаев (п.4 ст.11.2 ЗК РФ);
- образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка. Соглашение – это сделка являющаяся предметом регулирования Гражданским кодексом, который никакого согласия арендатора не предусматривает (п.5 ст.11.2 ЗК РФ);
- образование земельных участков в счет выдела земельной доли производится исключительно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" который так же согласия арендатора на такой выдел не предусматривает (п.5 ст.11.2 ЗК РФ).
Вывод: п.4 ст.11.2 ЗК РФ предусматривает ограничения прав собственника в лице государства или муниципального образования на образование земельного участка находящегося в аренде исключительно в целях защиты тех или иных частных и публичных интересов. Каких - мне не ведомо. Полагаю, в целях укрепления принципа баланса частных и публичных интересов в регулировании земельных отношений.
03.11.2020 А.И.Рыбицкий
