Земельные участки, образованные из земельных долей, арендуются многими сельскохозяйственными товаропроизводителями и являются для них основным активом. Любое его уменьшение почему-то принято расценивать как рейдерский захват. Однако это не всегда так.
Собственник земельной доли наделен законом определенными правами. Он по своему усмотрению вправе:
- выделить земельную долю;
- завещать свою земельную долю;
- отказаться от права собственности на земельную долю,
- внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок,
- передать свою земельную долю в доверительное управление
- продать или подарить ее другому участнику долевой собственности,
- продать или подарить сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок.
Из всего вышеперечисленного, арендатор может избежать уменьшение земельного актива, только если земельная доля внесена в уставной капитал организации арендатора, продана и подарена организации арендатора или члену крестьянского (фермерского) хозяйства арендующего земельный участок, а так же в случае отказа участника от права собственности на земельную долю.
Реализация всех остальных прав собственника земельной доли не исключает появление иных лиц, действия которых могут привести к уменьшению размера арендованного земельного участка.
Это могут быть следующие ситуации.
Наследником по завещанию может быть любое физическое или юридическое лицо. Это лицо впоследствии вправе скупать земельные доли в земельном участке и затем выделить их, образовав тем самым земельный участок. Земельным участком это лицо вправе распорядиться любым образом при условии соблюдения преимущественного права субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Доверительное управление предполагает передачу другой стороне на определенный срок земельной доли для управления ею в интересах собственника земельной доли или указанного им лица (ст.1012 ГК РФ). Покупать другие доли не получится, но если в доверительном управлении будет находиться более 50% земельных долей решение общего собрания участников и последующие действия не трудно предсказать.
Лояльный третьему лицу участник общей долевой собственности может без ограничений покупать и принимать в дар земельные доли, после чего предпринять действия по их выделению и образованию земельного участка.
Можно ли расценивать подобные действия как рейдерский захват земли? Конечно – нет, поскольку эти действия есть результат реализации собственником земельной доли своих законных прав.
Когда стоит цель завладеть одной земельной долей или войти в число участников долевой собственности, помимо способов указанных в законе отдельные изобретательные граждане придумывают довольно-таки интересные схемы по примеру Остапа Бендера, знавшего четыреста сравнительно честных способов зарабатывания денег.
Приведу пример.
Так долевым собственником земельного участка можно стать, реализовав следующую последовательность действий. С собственником земельной доли заключается договор займа. При наступлении срока предъявляется требование о возврате суммы займа и процентов по нему. Разумеется, никто заем возвращать не собирается. Происходит встреча в суде, где заключается мировое соглашение, по которому в счет погашения займа заемщик предоставляет земельную долю. Решение суда дает право третьему лицу стать участником долевой собственности на земельный участок.
Это реальный факт из жизни. Реализовать его не позволили процессуальные нарушения, допущенные судом при рассмотрении дела.
А вот если бы суд вынес решение о взыскании с заемщика всей суммы займа, а затем последовало обращение в службу судебных приставов, которые обратили бы взыскание на земельную долю, арендатору участка возразить было бы нечем. Это относится и к заключению сторонами мирового соглашения в процессе исполнительного производства, поскольку такое мировое соглашение призвано уже не урегулировать спор, а определить последовательность действий по исполнению должником признанных судом требований. К этой процедуре привлекать арендатора нет никаких оснований.
При этом можно сколько угодно твердить о том, что эти действия совершены в обход закона, что сделка мнимая, но если не будет конкретных доказательств, все это будет расценено как мнение. А суд мнение не интересуют, суд работает только с доказательствами.
Вовсе не обязательно придумывать заумные схемы, для того чтобы сосед лишился земли. С позиции лица заинтересованного в увеличении своего земельного актива в большинстве случаев «отъем» происходит следующим образом.
Итак, нужна земля. Первым делом осмотримся вокруг. Рядом работают такие же фермеры или сельскохозяйственные предприятия и у них, наверняка, имеется арендованный земельный участок, находящийся в долевой собственности граждан. Среди этих граждан, безусловно, есть друзья, знакомые, родственники и просто недовольные. Их мало – не беда. Ищем партнеров заинтересованных в земле. У этих ребят есть такой же список знакомых, родственников и недовольных. Все вместе набираем более 50% от общего числа долевых собственников (пайщиков) или долевых собственников владеющих более 50% земельных долей.
Есть граждане, которые намерены самостоятельно сформировать земельный участок за счет своих долей и затем распорядиться им. Если таковые имеются, то на этом этапе они союзники, не важно, если потом земельный участок отдадут в аренду другому.
Основная цель – достичь перевес голосов при принятии решения общим собранием.
Проводим общее собрание, на котором принимаются нужные решения и ждем окончание срока аренды земельного участка, чтобы оставить в стороне спорный вопрос о согласии арендатора на образование земельных участков.
Ситуаций и схем по «отъему» земли сложно перечислить. Каждая из них – индивидуальная и печальная история каждого конкретного арендатора.
Земельный актив не уменьшается просто так и сам по себе. Для этого должны быть причины и условия. Поэтому хочется спросить: а что сделано для того, чтобы эта проблема прошла мимо. Полагаю – ничего.
Чтобы минимизировать проблему начинать необходимо с договора аренды.
В реальности договор каждый строчит, как он хочет. Никто не задумывается, правильно ли оформляются отношения. Зачем? Образцы договора где-то получены, немного откорректировать по своему разумению и все.
Именно на слабых местах и лазейках, содержащихся в тексте договора, реализуются отдельные схемы по отъему земли. Грамотно составленный договор минимизирует риск его расторжения, прекращения и отказа от договора, а так же желание третьих лиц работать над этой темой уже потому, что такой договор просто становится неинтересен. Ведь рядом всегда найдется другой арендатор, отношения с которым можно прервать, всего лишь внимательно изучив содержание договора и исполнение его условий.
Необходимо проявить пристальное внимание периоду, предшествующего окончанию срока действия договора.
Как правило, подготовка к выходу отдельных участников из договора начинается примерно за год до окончания срока его действия. Как можно установить начало такого процесса? Очень просто: запросить в Росреестре сведения о том, кто запрашивал выписку о правообладателях на арендуемый земельный участок. Если такие лица имеются, значит, проявлен интерес к этому земельному участку. Это может свидетельствовать о том, что началась подготовка к организации и проведению общего собрания собственников земельных долей, на котором будет решаться вопрос о выходе отдельных участников.
Еще один момент, на который никто не обращает внимание.
Речь о том, что никто не отслеживает движение собственников земельных долей в договоре. Имеется в виду изменение места жительства, вступление в наследство лиц, проживающих вдалеке. Такие сведения не собираются за ненадобностью. Однако, отсутствие такой информации может полечь несвоевременное с нарушением установленных в договоре сроков уплаты арендной платы.
К чему это может привести? Если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, это приведет к утрате преимущественного права заключить договор аренды на новый срок с таким лицом. При этом не будет иметь значения, является ли это нарушение существенным или несущественным. Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.
Вопрос, который вслед за этим возникает, следующий: что делать?
Ответ банальный – на случай «а если вдруг что» необходимо выявить и устранить риски влекущие уменьшение земельного актива. Если проблема уже имеется или только назревает, срочно обращайтесь к специалистам занимающихся именно этими вопросами.
Очень много в законе частностей, знание или не знание которых могут привести как к положительному, так и к отрицательному результату.
А.И.Рыбицкий
Телефон 8 909 378 98 69
Email: alsiru@yandex.ru
